宅建業法改正のポイント｜電子契約の解禁で不動産取引はどう変わる？

こんにちは。「レリーズ」編集部です。

2021年9月に施行されたデジタル改革関連法では、宅建業法にも改正が加えられています。これにより、不動産取引における電子契約の導入が可能になりました。

一方で、施行から間もないため、改正後の宅建業法について正確に把握できていない方もいらっしゃるはずです。そこで本稿では、今回の宅建業法改正のポイントや、電子契約導入にあたって留意するべき要素を解説します。

2022年5月に実施された宅建業法改正とは？

宅建業法の改正は、2021年9月に施行されたデジタル改革関連法の一環で行われました
(※1)。このデジタル改革関連法のなかには、宅建業法以外にも借地借家などを含む48の法律が含まれています。

宅建業法が改正された背景

今回のデジタル改革関連法のポイントは、民間手続きにおける「書面化義務の緩和による電子書類の解禁」「押印義務の廃止」にあります。

しかし、不動産売買領域においては、改正前の宅建業法により、重要事項説明書などは書面のものを使用しなければならないと規定されていました。そのため、今回改正が実施されたという背景があります(※2)。

結果、不動産売買領域では不動産取引における重要事項説明書・契約の電子交付が可能になりました。

宅建業法の改正で解禁された電子契約の特徴

宅建業法の改正により、今後は不動産会社とエンドユーザーとの取引で電子契約を導入できるようになります。電子契約とは、従来は紙で行っていた契約手続きなどを「電磁的記録（電子データ）」によって取り交わす契約手続きです。

電子契約を導入すれば、不動産会社にとっても大幅なコストカットや取引スピードのアップといった恩恵があります。

不動産取引で電子契約を導入するメリットについては、下記記事でより詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
　
関連記事：不動産取引における電子契約とは？全面解禁後のメリットや手順を徹底解説

宅建業法改正のポイント

前述のとおり、今回の宅建業法改正における重要な要素として、以下の2点があげられます。

• 契約関連の書類を電子化して手続きを進められるようになる
• 宅地建物取引士による押印義務が廃止された

以下より、それぞれについて解説します。

契約関連の書類を電子化して手続きを進められるようになる

2022年5月に改正後の宅建業法が施行されるまで、不動産取引では以下の書類は必ず“紙の書類”で用意しておく必要がありました。




現在、これらの書類は電子化したうえでの不動産取引における使用が認められています。電子書類を用いて不動産取引を行えば、「印紙代が不要になる」「取引スピードがアップする」「書類管理の負担・コストが削減される」などのメリットがあります。

電子化された書類は印紙税の課税対象外となっていますので、不動産取引で電子契約を導入すれば、印紙代不要による大幅なコストカットが可能です。

さらに、従来は紙の書類で行っていた取引を電子書類に置き換えれば、不動産取引全体のスピードアップに繋がり、管理に必要な負担やコストも大きく削減できます。

宅地建物取引士による押印義務が廃止された

「重要事項説明書（35条書面）」「宅地建物の売買・交換・賃貸締結後の交付書面（37条書面）」について、従来の宅建業法では宅地建物取引士による記名・押印が必要でした。しかし、これについても、今回のデジタル改革関連法の改正により不要になりました。

なお、宅建業者が不動産取引で媒介契約や代理契約を締結した際に交付する書面については、引き続き押印義務がある点には留意しておきましょう。

改正後の宅建業法に対応しつつ電子契約を導入するための注意点

国土交通省は宅建業法改正にあたり「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル」を公開しています。このマニュアルは、国土交通省の公式ページから入手できます(※3)。

一方で、マニュアルの内容は文量が多く、把握には時間がかかります。そこで、国土交通省のマニュアルに即しつつ、不動産会社が改正後の宅建業法で可能になった電子契約を不動産取引で導入するための注意点を以下より解説します。

取引相手のIT環境

国土交通省のマニュアルでは、不動産会社が電子契約を導入する際には、取引相手のIT環境について配慮する必要があるとされています。

具体的には、以下の事柄に対応できるかどうかの事前確認が必要です。

• 電子化した重要事項説明書を相手方がダウンロードする形式の場合、その形式に対応可能か
• 提供する電子書面が改変されていないかどうかの確認が可能か
• 不動産会社が利用する予定のソフトウェアに対応可能か

電子化した重要事項説明書などの提供要件

電子契約を導入すれば、オンラインで重要事項説明を行うこともできますが、そのためには、相手方が以下の要件を満たしていなければなりません。

• 相手方が出力することで紙の重要事項説明書を作成できる
• 電子書面が改変されていないかを確認できる措置を講じている

特に、電子化した重要事項説明書（IT重説）が改変されていないかについて、相手方が確認できなければならない点については、確実に理解してもらう必要があると説明されています。

電子書類の作成方法

国土交通省のマニュアルでは、作成する電子書類の要件についても定められています。

具体的には、電子書面のファイル形式を変換した際に「使用していた文字や表に文字化け、文字欠けが生じる」「表がぼやけてしまう」といった状態にならないようにしなければなりません。

取引相手が本人もしくは代理人であるかの確認

電子契約を用いた不動産売買取引では、マネー・ローンダリングを防止するとの観点から、取引相手が契約当事者本人であるとの確認も求められます。これについては、国土交通省によれば犯罪収益移転防止法が適用されるとのことです。

不動産売買に特化した「レリーズ電子契約」　

「レリーズ電子契約」は、改正後の宅建業法に対応した仕様を備えた、不動産売買特化型の電子契約システムです。レリーズは、日本で初めて不動産電子契約を提供した「不動産売買特化型の電子契約」として、メディアに取り上げられた実績もあります。

国土交通省のマニュアルにも対応しているため、業務フロー設計やマニュアル作成を考慮することなく、電子契約への対応を進めることが可能です。

不動産会社視点でデジタル改革関連法に即したシステム設計、使い勝手を追求しているため、社内の担当部門だけでなく、現場のご担当者様にもスムーズにご利用いただけます。

エンドユーザーまで含めた不動産取引における「安心感」「満足度」を実現する電子契約システムで、承認者お一人あたり業界最安値となる「16,000円/月(クラウドサイン利用料込み)」で導入可能です。

まとめ

宅建業法の改正により、2022年8月現在は不動産取引関連の書類を電子化したり、押印・署名をする必要がなくなったりしました。これにより、より低コストかつスピーディな契約手続きを可能にする電子契約を不動産取引で導入可能になっています。

自社でも電子契約を導入し、さらなる事業拡大や付加価値の創出につなげましょう。


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＜参考＞（※URL最終閲覧2022年8月6日）
※1 デジタル庁「法令」https://www.digital.go.jp/laws/

※2 国土交通省,「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。～宅地建物取引業法施行規則の一部改正等を行いました～」https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00036.html

※3 国土交通省「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001479770.pdf