インボイス制度が不動産業界に与える影響とは？施行後の業務をスムーズ化させる方法も紹介

こんにちは。「レリーズ」編集部です。

2023年10月には、日本でもインボイス制度が施行されます。さまざまな業界で話題を呼んでいるこの制度は、不動産業界にとっても大きな懸念事項であるでしょう。

そこで今回は、制度施行後に不動産会社が知っておくべきインボイス制度の基本について、業界視点で解説します。新制度について概要を把握しておきたいとお考えの方は、ぜひお役立てください。

インボイス制度とは

インボイス（適格請求書）とは「売手→買手」の流れで発行される書面・データ（電磁的記録）のことで、正確な適用税率や消費税額などを伝える用途で用いられます。

国税庁の発表している情報を基にすると、インボイス制度の特徴は以下のとおり。

• 売手側：売手である登録事業者は、買手である取引相手（課税事業者）から求められたときは、インボイスを交付しなければならない（また、交付したインボイスの写しを保存しておく必要がある）。
• 買手側：買手は仕入税額控除の適用を受けるために、原則として、取引相手（売手）である登録事業者から交付を受けたインボイスの保存等が必要。

　
2023年9月現在、課税事業者は顧客から預かった消費税を納税しています。しかし、売上1,000万円以下の免税事業者は消費税を納税せず、益税として手元に残すことが可能です。

インボイス制度を導入する目的はこの免税事業者の益税をなくすこと。消費税を預かった事業者が納税していなければ、顧客側の仕入税額控除が認められなくなります。

不動産業界でもインボイス制度による影響が予想されますが、居住用建物・土地を貸している貸主についてはそこまで大きな変化は生じないと考えられます。

なぜなら、「居住用建物・土地の賃料」には消費税がかからない、非課税取引であるため。この点から、同条件で物件を貸し出している貸主が、売手としてインボイスの発行が求められる場面は少ないことが想定されるのです。

よって、免税事業者である居住用建物・土地を所有している貸主は、インボイス発行事業者の登録をしない選択を採るケースも多々あるかもしれません。

インボイス制度は不動産業界にどのような影響を与えるのか？

インボイス制度の施行が不動産業界に与える影響としては、以下のようなものが考えられます。

• 従来よりも経理業務が複雑になる
• 物件オーナーに対してインボイス発行が必要になるケースがある
• 物件の工事事業者に対してもインボイス発行が求められる可能性がある
• サブリース契約をしているなら不動産オーナーもインボイス発行が必要

次項より、個別に解説します。

従来よりも経理業務が複雑になる　

インボイス制度下では、主に請求書作成に手間が多くかかります。インボイス制度では、従来の制度よりも請求書の記載項目が増えているためです。 

インボイスを受け取る場合の手間も増え、課税業者・免税業者で税額控除の有無が変わるため、取引先の課税状況に合わせた請求書の管理・集計が必要になります。

つまりは、インボイスを発行・受領することで、これまでとは異なる書類の管理が必要となり、内容を正確に把握し、適切に保管しなければならなくなるのです。

従来は売上を基にした課税が主流でしたが、インボイス制度下ではインボイスに記載された消費税額を基に課税が行われるケースがあります。 

これにより、税金計算の基準が変わり、それに伴ってシステムや業務フローの変更が必要となるでしょう。

物件オーナーに対してインボイス発行が必要になるケースがある

インボイス制度の導入後、オーナーは事業用物件の契約者に対して、インボイスを発行しなければならなくなる可能性があります。テナントや事務所のような事業用物件の借主が課税業者であることも珍しくないでしょう。

事業用物件の賃料に消費税がかかるため、仕入税額控除の対象になります。しかし、インボイスに対応していないと、借主は仕入税額控除ができず、消費税分の利益が下がってしまうのです。

もし、オーナーがインボイス制度に対応していない場合、契約者は増税の影響を受けやすくなるでしょう。そのため、インボイス制度の対応が物件の選定要因となることも考えられます。

物件の工事事業者に対してもインボイス発行が求められる可能性がある

物件の修繕にも消費税がかかるため、修繕業者はインボイスを発行する必要があります。このケースでも、インボイスが発行できない場合、仕入税額控除ができず、その分オーナーの収入が減少してしまいます。

オーナーや不動産会社は、関連会社を含め、インボイス制度の対応を検討しなければならないでしょう。

サブリース契約をしているなら不動産オーナーもインボイス発行が必要

テナントや事業用物件をオーナーに代わって管理するサブリース契約を結んでいる場合も、オーナーはインボイスを発行する必要があります。

サブリース契約には、家賃に消費税がかかります。もし、オーナーがインボイスに対応していない場合、サブリース会社がその税分を負担しなければなりません。

インボイス制度対応における注意点

今後、インボイス制度に対応していく上では、以下の点に注意しましょう。

• 免税業者に支払った消費税は控除できない
• 免税事業者への対応は慎重に決める

次項より、それぞれ個別に解説します。

免税業者に支払った消費税は控除できない　

インボイス制度がスタートすると、適格事業者が発行したインボイスがない場合、消費税の「仕入税額控除」ができません。これを理解しないまま免税事業者と取引を行うと、自社に損失をもたらす可能性があります。

従来、事業者は「売り上げで受け取った消費税額（売上消費税）」から「仕入れで支払った消費税額（仕入消費税）」を引いた金額を国に納税する手順になっていました。

しかし、インボイス制度の導入により、免税事業者に対しての仕入税額控除ができなくなります。特に、取り扱う金額が大きい不動産業界では、控除できない金額が増加して、会社の経営に悪影響を及ぼしかねないのです。

免税事業者への対応は慎重に決める　

自社への損失を防ぐため、取引先である免税業者に対して「消費税分を値下げする」「適格事業者になるよう要望する」ことを検討するケースもあるかもしれません。

しかし、一方的に取引相手に対しての要求をすると、独占禁止法の「優越的な地位の濫用」とみなされる危険があります。

令和4年（2022年）1月19日に、公正取引委員会から「免税事業者及びその取引先のインボイス制度への対応に関するQ＆A」が公表されました。

そのなかでは、国は免税事業者に対して消費税10％分を全額負担させるのではなく、仕入額の消費税分は払えるように、その分を考慮して値下げを求めるように指示しています。インボイス制度施行後は、この点にも留意しましょう。

インボイス制度導入後に役立つ会計ツール

ここからは、インボイス制度導入後に役立つツールについて、以下の2つを紹介します。

• ツール①：BillOne
• ツール②：楽楽明細

各ツールの詳細についてみていきましょう。

ツール①：BillOne

引用：BillOne

Sansan株式会社の提供するBillOneは、オンラインで請求書の受領・発行・保管が行えるクラウド型のインボイス管理サービスです。

オンライン上で全ての請求処理を完結させされますので、インボイス制度下でも請求書処理に関わるコストの削減や業務効率の向上が期待できます。

例えば、BillOneを使用するメリットとしては、以下のようなものがあります。

• 請求書をオンラインで受け取れる
• 法改正に対応した業務フローを構築できる
• 経理だけでなく組織全体の生産性が上がる

ペーパーレスの請求書を希望する企業や、経理業務をテレワークに移行したいと考える企業は積極的に検討しましょう。

ツール②：楽楽明細

引用：楽楽明細

電子請求書発行システム「楽楽明細」は、請求書、納品書、支払明細などの帳票をWEB上で発行する、株式会社ラクスが展開しているクラウド型のシステムです。 

帳票データをCSVまたはPDF形式で「楽楽明細」にアップロードするだけで発行できるため、帳票発行で手間のかかる「印刷→封入→発送」作業をカットできます。

インボイス制度の要件を満たした適格請求書（インボイス）の発行もでき、税率と対象金額の項目が設定されていれば、計算結果を表示させることも可能。

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まとめ

「インボイス」とは、販売やサービス提供に関する取引の詳細を示す請求書または明細書を指します。インボイスには、物件の価格、関連するサービス料、税金、支払いの期限や方法などの詳細が記載されており、両当事者間の正確な取引内容を明確にするための重要な文書です。

不動産業界において、透明性を持って取引を行うためには、このような文書の発行と管理が不可欠。正確なインボイスの発行は、エンドユーザーとの信頼関係の構築や、後のトラブルを防ぐことにも繋がるでしょう。

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